Hal-Hal yang Perlu Diperhatikan Sebelum Investasi EBA Ritel

 

Berdasarkan lembaga Otoritas Jasa Keuangan (OJK), Investasi adalah penanaman modal, biasanya dalam jangka panjang untuk pengadaan aktiva lengkap atau pembelian saham-saham dan surat berharga lain untuk memperoleh keuntungan. Selain itu, Kementerian Keuangan Republik Indonesia juga mengemukakan bahwa alasan masyarakat kini berinvestasi antara lain melawan inflasi, meningkatkan nilai aset, dan mempercepat tercapainya tujuan keuangan.

Dalam hal ini, investasi juga merupakan salah satu cara untuk memiliki passive income, alias gak perlu ngapa-ngapain tetapi tetap ada penghasilan. Nah, apa aja produk investasi bagus untuk dipertimbangkan, dan apa aja yang harus diperhatikan sebelum berinvestasi?

 

Passive Income Masa Kini

Bila pada puluhan tahun yang lalu, investasi hanya bisa dilakukan oleh orang kaya karena membutuhkan dana yang besar, dan harus ke kantor lembaga keuangan untuk menandatangani berbagai formulir (hitam di atas putih) sebagai syarat pemberkasan investasi. Kini, seiring meningkatnya literasi dan inklusi keuangan, investasi dapat diakses secara lebih mudah, dan dimulai dari nominal lebih terjangkau. Bersamaan dengan perkembangan teknologi, investasi dapat dilakukan secara online, yaitu membuat akun di website/ aplikasi pada gadget, yang mana harus memastikan aplikasi tersebut dari lembaga yang terdaftar di OJK. Lalu, secara digital, informasi investasi kini juga dapat diperoleh dengan jelas, transparan, dan dapat dipantau berkala.  

 

EBA Ritel

Baca 10 Fakta EBA Ritel yang akan dibahas dalam artikel ini (Dokumentasi Pribadi)

Salah satu produk investasi yang ingin diceritakan dalam artikel ini yakni EBA Ritel. Efek Beragun Aset – Surat Partisipasi (EBA-SP) (atau disebut EBA Ritel) adalah investasi pendapatan tetap yang berisi sekumpulan tagihan KPR terseleksi yang diubah menjadi sebuah efek melalui proses sekuritisasi.

Dalam artikel ini, saya ingin menyampaikan tentang hal-hal yang perlu diperhatikan sebelum berinvestasi EBA Ritel. Berikut 10 fakta EBA Ritel:

1. Sejarah

PT Sarana Multigriya Finance persero (SMF) pertama kali menerbitkan EBA pada tahun 2009 yang dijual hanya kepada investor institusi. Sejak akhir tahun 2018, SMF mulai menjual produk ini kepada investor retail. Saat ini, SMF merupakan satu-satunya penerbit EBA-SP yang diatur dalam peraturan OJK Nomor 23/POJK.4/2014 dengan total penerbitan sejak 2009 sebesar Rp 12,78 Triliun.

2. Cara Kerja

Cara Kerja EBA Ritel (Sumber: Youtube PT SMF)

Tagihan KPR (Kredit Pemilikan Rumah) dari para nasabah sebuah bank BUMN akan dipilih oleh PT SMF, kemudian PT SMF sebagai penata sekuritisasi bertugas memilih KPR yang sehat lalu menstrukturnya jadi produk yang bisa dibeli yaitu EBA-SP Ritel. Produk bisa dibeli investor dan dijual sebelum jatuh tempo.

3. Kolega

Silsilah Keluarga Inveseries (Sumber: Instagram @inveseries)

Berawal dari Kementerian Keuangan RI melahirkan sebuah BUMN bernama SMF dengan misi special (Special Mission Vehicle) untuk menyediakan perumahan yang layak bagi Masyarakat Berpenghasilan Rendah (MBR). SMF juga memiliki produk EBA untuk membantu perbankan yang menyediakan KPR agar terjauh dari risiko kehabisan dana (maturity mismatch) dan diritelkan menjadi EBA Ritel. Bertujuan untuk edukasi, SMF melahirkan @inveseries di Instagram untuk mengedukasi EBA Ritel dan literasi finansial/ investasi, serta menggandeng BIONS milik BNI Sekuritas sebagai kolega untuk tempat transaksi EBA Ritel.

4.  Cara transaksi

Cara Investasi di EBA RItel (Sumber: PT Sarana Multigriya Finansial)

EBA Ritel dapat ditransaksikan secara online melalui aplikasi BIONS milik BNI Sekuritas setiap Senin-Jumat jam 09:00-11:30 WIB, tanpa biaya transaksi yang dikenakan, dan dapat diperdagangkan di pasar sekunder dengan penyelesaian T+1. Baik transaksi pembelian maupun penjualan, nominal minimal adalah Rp100.000/ transaksi, dan maksimal Rp50.000.000/ transaksi.

Cara membeli EBA Ritel:

Isi Saldo > Pilih produk Fixed Income pada Home screen > Pilih menu EBA > Tap tombol Buy pada produk yang ingin dibeli >Tulis nominal yang ingin dibeli > Checklist syarat dan ketentuan > Pilih menu Buy > Pilih “OK” untuk konfirmasi pembelian EBA Ritel.

Cara menjual EBA Ritel:

Pilih produk Fixed Income pada Home screen> Pilih produk EBA Ritel> Pilih “SELL” > Isi dengan nominal penjualan EBA Ritel yang kamu inginkan atau bisa tap pilihan portfolio di bawah > Checklist persetujuan syarat & ketentuan > Pilih “SELL”> Pilih “OK” untuk konfirmasi penjualan EBA Ritel.

 

Cara Transaksi Beli di EBA RItel (Dokumentasi Pribadi) (Foto 1: kini ada 2 seri EBA Ritel; Foto 2, 3, & 4: transaksi EBA Ritel saat tanggal 5 Agustus 2022)

Kemudian, investor dapat membuka menu “Orders” (Ikon gambar keranjang belanja pada bagian bawah layar), lalu pilih bagian “Fixed Income”, untuk memastikan transaksi pembelian atau penjualan EBA Ritel sudah berhasil atau belum.  Berikut beberapa status order yang perlu Anda ketahui:

• Request : Order yang belum Anda confirm

• Confirmed : Order yang sudah Anda confirm

• Cancelled : Order yang sudah dibatalkan

• Reject : Order yang ditolak, biasanya karena dana pada portfolio tidak mencukupi

5. Potensi Risiko

Adapun risiko dari EBA Ritel adalah risiko fluktuasi harga pada pasar sekunder yang diakibatkan oleh perubahan suku bunga, serta risiko pelunasan KPR lebih awal yang dapat mempengaruhi yield yang diterima investor. Risiko terjadinya default (gagal bayar) rendah karena risiko terbagi ke banyak tagihan KPR, serta adanya proses seleksi KPR yang sangat ketat pada saat proses sekuritisasi.

6. Aman

Seluruh EBA-SP yang diterbitkan SMF memiliki rating id AAA yang merupakan rating terbaik yang ada pada instrumen investasi. EBA-SP ini di-rating setiap tahun oleh PT Pefindo (PT Pemeringkat Efek Indonesia) dan masih mempertahankan AAA meskipun dimasa pandemi. Selain itu, penerbit EBA Ritel yakni PT SMF dan tempat transaksi EBA Ritel yaitu BIONS milik BNI Sekuritas, adalah semuanya terdaftar dan diawasi oleh Otoritas Jasa Keuangan (OJK).

7. Nilai investasi terjangkau

Nilai transaksi yang terjangkau (minimum Rp 100.000,-).

8. Bunga tinggi

Dalam hal ini, dikenal juga istilah “Kupon” (interest rate), yaitu nilai bunga yang diterima pemegang obligasi secara berkala. Bunga di EBA Ritel adalah fixed (tetap dan tidak berubah) dan kuponnya akan diperoleh setiap tiga bulan. Terhitung sejak November 2022, kini ada dua produk EBA-Ritel yang dapat dibeli di aplikasi BIONS, yaitu seri SPSMFBTN02A2 dengan bunga 8,75% per tahun, dan jadwal pembagiannya adalah tanggal 27 bulan Januari, April, Juli, dan Oktober, sedangkan SPSMFBTN06A berbunga 6,50% per tahun dengan jadwal pembagiannya adalah tanggal 27 bulan November, Februari, Mei, Agustus.

Perbedaan dua seri EBA Ritel (Sumber: Instagram @inveseries)

Dana atau modal yang diinvestasikan pada EBA Ritel itu ibarat dipinjamkan ke perbankan untuk menyalurkan KPR. Nah, ketika debitur KPR membayar angsuran bulanan bukan hanya membayar bunganya tetapi juga pokok hutangnya. Jadi, setiap pembagian kupon, pokok harus dikembalikan lagi ke investor termasuk bunganya. Demikian, di aplikasi BIONS, saldo kepemilikan EBA Ritel akan berkurang karena pokok yang dikembalikan akan otomatis masuk ke RDN (Rekening Dana Nasabah).

Dengan kata lain, setiap saat bunga keluar, sejumlah pokok investasi EBA Ritel akan diamortisasi (besarannya sekitar 10% (bisa lebih besar atau kecil)) per tiga bulan juga, yang mana investor dapat memilih untuk me-reinvestasikan bunga dan/ atau pokok tersebut maupun tidak. Nah, bagi para totalitas akan mereinvestasikan bunga dan pokok untuk mendapatkan bunga yang lebih maksimal pada periode berikutnya.

9. Dana likuid dan dapat diperjualbelikan kapan saja

Tidak ada minimal hold (tahan) dana yang sudah diinvestasikan, investasi dikelola sendiri, bisa dibeli dan dijual kapan saja asal dalam jam kerja, karena PT Sarana Multigriya Finance persero (SMF) adalah stand-by buyer EBA Ritel, dan cukup menunggu T+1 untuk proses likuiditasnya (dengan catatan hari berikutnya bukan hari lbur nasional atau akhir pekan ya).

10. Membantu Bangun Negeri

Dengan berinvestasi di EBA Ritel, berarti juga turut membantu dan memajukan perekonomian Indonesia, terutama pada sektor perumahan, karena ini merupakan salah satu sumber pembiayaan perumahan demi terwujudnya kepemilikan rumah yang layak dan terjangkau bagi masyarakat Indonesia. Demikian, Investor EBA Ritel bisa dibilang sebagai juragan properti sehingga mendapatkan keuntungan dari cicilan yang diangsur oleh debitur KPR.

Selain itu, sebagai salah satu produk investasi, EBA Ritel pun dikenakan Pajak Penghasilan (PPh) terhadap bunga, yang mana pajak juga dipergunakan dalam pembiayaan negara dan pembangunan nasional.  Pajak EBA Ritel disamakan dengan pahak Obligasi, yaitu 10%. Jadi bunga yang disebutkan tadi (8,75% atau 6.5%) belum termasuk pajak 10% ya.

 

Pengalamanku Berinvestasi EBA Ritel

Saya pertama kali mengetahui EBA Ritel ini melalui postingan seorang perencana keuangan di akun Instagram beliau. Kemudian, seusai mendalami hal-hal sebagaimana saya jabarkan di atas, saya memutuskan untuk melakukan diversifikasi investasi, salah satunya di EBA Ritel. Selesai mengunduh aplikasi dari Playstore, saya melakukan pembuatan akun di aplikasi BIONS. Setelah verifikasi OTP sukses, saya lanjut mengisi data registrasi, dengan mempersiapkan KTP, NPWP, dan rekening bank.

Lalu, membaca dan menyetujui Persetujuan Nasabah, serta melakukan eKYC (electronic Know Your Customer) pada tanggal 29 Juli 2022, maka rekening investasi diproses, dan pada tanggal 1 Agustus 2022, saya menerima email yang memberitahu bahwa status rekening investasi telah aktif.

Bertanya lewat Direct Message Instagram (Dokumentasi Pribadi), dan mendapat jawaban tentang Accrued Days, Accrued Interest melalui foto Skema Perhitungan EBA Ritel (Sumber: Instagram @inveseries)

Namun, saat itu ada yang saya ragukan dan memutuskan untuk bertanya melalui Direct Message Instagram ke @inveseries, yang kemudian dibalas dengan jelas. Di samping berbagi informasi tentang EBA Ritel, akun Instagram @inveseries juga sering memberikan berbagai wawasan seputar literasi keuangan yang sangat bermanfaat. Lalu, ikuti pula akun @ptsmfpersero dan website www.smf-indonesia.co.id yang merupakan situs resmi untuk menemukan informasi aktual seputar PT SMF, dan EBA Ritel.

Demikian setelah berinvestasi pada bulan Agustus 2022, saya telah memperoleh satu kali pembagian kupon pada 27 Oktober 2022, dengan perolehan bunga dan pokok yang masuk ke RDN saya itu diinvestasikan kembali pada hari yang sama juga, untuk mendapatkan semakin banyak bunga pada 27 Januari 2023 yang akan datang.

 

Tips Bonus tentang Investasi

Investasi tidak akan membuat anda Kaya apabila anda … (Dokumentasi Pribadi)

Selain memahami seluk-beluk produk investasi yang ingin ditanami modal, ada pesan penting bagi anda bahwa “Investasi saja tidak akan membuat anda kaya apabila anda….” (Baca tiga hal berikut):

1.   Tidak memiliki dana darurat.

Dana darurat anda harus aman (dari tangan penjahat, dan tangan usil sendiri), mudah diakses kapanpun, dan di manapun, serta mudah dicairkan.

Pastikan anda memiliki dana darurat sesuai dengan kebutuhan hidup anda!

Baik yang masih lajang maupun yang menjadi tulang punggung keluarga, dana darurat itu sangat penting untuk disiapkan.

-Lajang (tanpa tanggungan): sebesar 3-6 kali pengeluaran bulanan.

-Berkeluarga: sebesar 6-12 kali pengeluaran bulanan.

2.   Tidak memiliki manajemen utang yang baik

Ingat! Utang maksimal 30% dari Total Pendapatan!

Pastikan Utang konsumtif lebih kecil daripada utang produktif!

Investasi anda akan terpakai untuk membayar utang bila utang anda berlebih!

3.   Tidak memiliki manajemen risiko yang bijak.

Risiko dapat terjadi kapanpun!

Anda bisa tiba-tiba mengalami sakit ringan sampai berat, kecelakaan, hingga meninggal dunia.

Bila anda tidak memiliki manajemen risiko, investasi anda akan digunakan untuk membayar hal-hal tersebut.

 

Ingat, sebelum anda memulai perjalanan investasi EBA Ritel anda yang seru, mari pastikan anda memiliki dana darurat, manajemen utang dan manajemen risiko agar meminimalisir gangguan terhadap tujuan investasi anda! Lalu, tentukan masa depanmu dengan investasi EBA Ritel, aman, nyaman, dan cuan!

 

Daftar Pustaka

 

BNI Sekuritas. 2021. Milenial? Yuk Simak Keuntungan Investasi EBA Ritel. Available online at https://bions.id/learning/detail/44 [diakses pada tanggal 30 Desember 2022].

 

BNI Sekuritas. 2022. EBA RItel. Available online at https://help.bions.id/docs/solusi-bions/eba-ritel/  [diakses pada tanggal 24 Desember 2022].

 

Direktorat Jenderal Kekayaan Negara Kementerian Keuangan Republik Indonesia. 2021. Milenial dan Investasi (Part I). Available online at https://www.djkn.kemenkeu.go.id/kpknl-lhokseumawe/baca-artikel/14399/Milenial-dan-Investasi-Part-I.html [diakses pada tanggal 25 Desember 2022].

 

Otoritas Jasa Keuangan.  2022. Ingin Berinvestasi? Pahami Risikonya, Dapatkan Keuntungannya. Available online at https://sikapiuangmu.ojk.go.id/FrontEnd/CMS/Article/10419 [diakses pada tanggal 24 Desember 2022].

 

Otoritas Jasa Keuangan.  2022. Obligasi Korporasi. Available online at https://sikapiuangmu.ojk.go.id/FrontEnd/CMS/Category/65#:~:text=Kupon%20(Interest%20Rate)%20adalah%20nilai,Nilai%20Nominal%20obligasi%20yang%20dimilikinya. [diakses pada tanggal 24 Desember 2022].

 

Otoritas Jasa Keuangan.  2022. Pengelolaan Investasi. Available online at https://www.ojk.go.id/id/kanal/pasar-modal/Pages/Pengelolaan-Investasi.aspx  [diakses pada tanggal 24 Desember 2022].

Otoritas Jasa Keuangan.  2022. Tidak Ada Kata Terlambat Untuk Dana Darurat. Available online at https://sikapiuangmu.ojk.go.id/FrontEnd/CMS/Article/20586 [diakses pada tanggal 28 Desember 2022].

PT Sarana Multigriya Finansial (Persero). 2022. Tentang EBA-SP Ritel. Available online at https://www.smf-indonesia.co.id/eba-ritel [diakses pada tanggal 24 Desember 2022].

https://www.youtube.com/watch?v=2V5UY-f_GwA&t=135s